HUKUKİ DANIŞMANLIK VE AVUKATLIK HİZMETLERİ

Kooperatif ortağının tapu iptali ve tescilini isteme koşulları

  • T.C. YARGITAY
  • 23.Hukuk Dairesi
  • Esas:  2012/2354
  • Karar: 2012/3762
  • Karar Tarihi: 29.05.2012

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – DAVACI ORTAĞIN KOOPERATİFTE ŞARTLI ORTAK OLDUĞU – ŞARTLI ORTAKLARDAN ALINMASI GEREKEN ÖDEMELER YÖNÜNDEN PARASAL YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİ – MALİ KONULARDA UZMAN BİLİRKİŞİDEN RAPOR ALINARAK KARAR VERİLMESİ

ÖZET: Dava, kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiğini ileri süren kooperatif ortağının tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, davacı ortağın kooperatifte, şartlı ortak olduğu da gözetilerek, şartlı ortaklardan alınması gereken ödemeler yönünden parasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, arsa sahibi ile kooperatif arasındaki sözleşme ve uygulamalara göre davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olup olmadığı, edimlerini yerine getiren ortaklara kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerince tapuda devir yapılması yönünde bir uygulamanın benimsenip benimsenmediği, böyle bir uygulamanın benimsenmiş olması halinde devirlerde tasfiye protokolüne uyulup uyulmadığı, kooperatifin ortaklar arasında eşitlik ilkesine uygun davranmak zorunluluğu bulunduğundan, diğer ortaklara hangi şartlarda tapu devrinin yapıldığı hususlarında, genel kurul ve yönetim kurulu kararları, kooperatif defter, kayıt ve belgeleri üzerinde kooperatif uygulamaları ve mali konularda uzman bir bilirkişi veya bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılıp rapor alınarak, oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekir.

(2709 S. K. m. 141) (1163 S. K. m. 23) (1086 S. K. m. 388) (6100 S. K. m. 297)

Dava: Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı H. ve davalı kooperatif vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Karar: Davacı vekili, davalı kooperatif üyesi olan müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, genel kurulda, alınan kararlar uyarınca ödeme yapan ortaklara tapu devri yapılacağı yönünde karar alındığını, bu kararın müvekkili gibi şartlı ortakların kazanılmış haklarını ihlal ettiğinden iptaline karar verildiğini, kat irtifaklarının davalı arsa malikleri adına kurulduğunu ve tapu devrinin yönetimin keyfine bırakıldığını ileri sürerek, P… 847 ada 8 parselde kayıtlı E Blok 3 nolu bağımsız bölümün davalı arsa malikleri adına olan kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı kooperatif vekili, tapu maliki olmadıklarından kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı H. vekili, Ç… Konut Yapı Kooperatifi ile 14.07.1994 tarihinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzaladıklarını, karşı tarafın sözleşmeden doğan haklarını 12.09.2004 tarihinde davalı kooperatife devrettiğini, sözleşmede teslim tarihinin 01.10.1997 olarak kararlaştırıldığını, ek süreler tanınmasına rağmen işin tamamlanamadığını, açılan davalarda tazminat kazandıklarını ve sözleşmenin feshine karar verildiğini, husumet itirazında bulunduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, tarafların iddia ve savunmaları, toplanan kanıtlar, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacının isteminin yerinde olduğu ve davasının kabulü gerektiği gerekçesi ile davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın davalılar adına olan kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

Kararı, davalı H. vekili ve davalı kooperatif vekili temyiz etmiştir.

1- Dava, kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiğini ileri süren kooperatif ortağının tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Kural olarak, arsa malikleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı ortak taraf olmadığından ve arsa maliklerince davacı ortağa karşı bağımsız bir taahhüt altına girilmediğinden, davacının arsa sahiplerine karşı doğrudan dava açması mümkün değildir. Yine yüklenici konumunda olan kooperatifin, arsa sahiplerinden tapu talep edebilmesi sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır.

Ortakların da kendilerine tahsis edilen konutun mülkiyetini isteyebilmeleri, genel kurullarda kararlaştırılan ve geçerliliğini koruyan parasal yükümlülüklerini yerine getirmiş olmaları halinde mümkündür. Öte yandan, yukarıda belirtildiği üzere, ilke olarak kooperatif ortağının arsa sahiplerine doğrudan dava açma hakları bulunmasa da tüm dairelerin arsa sahipleri adına tescilinin ardından, kooperatifin edimlerini yerine getiren ortakları için arsa sahiplerinden tapu devrini istemesi şeklinde bir uygulama benimsenmiş ise arsa sahiplerine husumet yöneltilebileceği kabul edilmelidir.

Somut uyuşmazlıkta, davalı H.’in, 14.07.1994 tarihli sözleşmeyi, işin yüklenici tarafından süresinde yapılmadığı gerekçesiyle feshettiği, fakat feshe rağmen dava konusu dairenin de bulunduğu 847 ada 8 parsel üzerindeki inşaatların tamamlandığı, kooperatif ile tarihsiz bir tasfiye protokolü imzalandığı, kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerinin tapuda devir yap-tıkları tespit edilmiştir.

Bu durumda mahkemece, davacı ortağın kooperatifte, şartlı ortak olduğu da gözetilerek, şartlı ortaklardan alınması gereken ödemeler yönünden parasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, arsa sahibi ile kooperatif arasındaki sözleşme ve uygulamalara göre davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olup olmadığı, edimlerini yerine getiren ortaklara kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerince tapuda devir yapılması yönünde bir uygulamanın benimsenip benimsenmediği, böyle bir uygulamanın benimsenmiş olması halinde devirlerde tasfiye protokolüne uyulup uyulmadığı, Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesine göre kooperatifin ortaklar arasında eşitlik ilkesine uygun davranmak zorunluluğu bulunduğundan, diğer ortaklara hangi şartlarda tapu devrinin yapıldığı hususlarında, genel kurul ve yönetim kurulu kararları, kooperatif defter, kayıt ve belgeleri üzerinde kooperatif uygulamaları ve mali konularda uzman bir bilirkişi veya bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılıp rapor alınarak, oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

2- Öte yandan, karar tarihinde yürürlükte olan HUMK’nın 388. maddesi (karardan sonra yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK’nın 297. maddesinde de benzer hükümler vardır) uyarınca hüküm, tarafların iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri kapsar. Yine Anayasa’nın 141. maddesinin 3. fıkrası hükmü de, mahkeme kararlarının gerekçeli olması gerektiğini düzenlemektedir. Temyiz konusu yapılan mahkeme kararında, yalnızca bilirkişi raporuna atıf yapmakla yetinilip, yasa hükmüne uygun gerekçe oluşturulmadan karar verilmesi de bozma nedeni yapılmıştır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı kooperatif ve H. vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, bu davalılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 29.05.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı